خرید ملک در یونان

یونان کشوریست با مناظر مختلف و زیبا و فرصت های متفاوتی برای سرمایه گذاری در املاک ارائه می دهد. چه یک ویلای ساحلی در یکی از جزایر بسیار کوچک و چه یک خانه بزرگ در آتن در اینجا انتخاب های زیادی خواهید داشت. علاوه بر این، قیمت ملک در یونان بسته به منطقه از 30٪ به 50٪ کاهش یافته است. یونان با ترکیبی فوق العاده از ویرانه ها و اساطیر باستانی، تاریخ حیرت انگیزی دارد که امروزه هنوز هم می توان از آن قدردانی کرد.

آنچه شما باید قبل از خرید ملک در یونان بدانید

چارچوب قانونی اساسی و نکات اصلی که سرمایه گذاران بالقوه باید درباره کسب و مالکیت املاک و مستغلات در یونان بدانند.

معرفی کشور یونان

یونان در چند سال گذشته به دلیل داشتن زیبایی طبیعی، آب و هوای معتدل و موقعیت جغرافیایی و همینطور به دلیل افت قابل توجه در قیمت ها به دنبال بحران مالی که پس از سال 2010 به وجود آمد، به یک مقصد سرمایه گذاری مطلوب تبدیل شده است. اکنون به یونان به عنوان مقصد جدید سرمایه گذاری "داغ" نگاه می کنند.

یونان یک کشور عضو اتحادیه اروپا است که بر اساس قانونی که اتحادیه اروپا وضع کرده اداره می شود. این کشور همچنین یکی از اعضای منطقه یورو است و از تمام مزایایی که ناشی از تقسیم ارز مشترک بدون خطر کاهش ارزش یا نوسانات تورم است ناشی می شود. قوانین مربوط به تملک و مالکیت املاک و مستغلات توسط قانون اساسی یونان و قانون مدنی تهیه شده است.

چارچوب حقوقی

صاحبان املاک و مستغلات در یونان ممکن است دارای حقوق متفاوتی باشند.

• مالکیت کامل (مطلق یا مشترک)
• مالکیت برهنه (مطلق یا مشترک)
• غصب (مطلق یا مشترک)

روش های خرید ملک و مستغلات در یونان

روش های مختلفی برای دستیابی به املاک و مستغلات در یونان وجود دارد. برای سرمایه گذاران، این موارد عمدتاً مربوط به دو مورد زیر است.

• تملک با قرارداد: خریدار و فروشنده در جلوی دفتر اسناد رسمی حضور پیدا می کنند و قرارداد را امضا می کنند که متعاقباً در محل ثبت محل کار یا زمین ثبت می شود.
• تملک ملک از طریق حراج عمومی: دولت یونان حراج های الکترونیکی را انجام داده است. یونانی ها و بیگانگان (اعم از اشخاص حقیقی یا اشخاص حقوقی) می توانند به صورت آنلاین به این عمل بپیوندند. این روش برای عموم آزاد است و مواردی که ارائه می شوند از طریق یک روزنامه هفتگی به راحتی قابل دسترسی است.

روند دستیابی به املاک و مستغلات در یونان

پس از انتخاب ملک، خریدار برای انجام کلیه کارهای قانونی لازم وکیل تعیین می کند. این اعمال در ثبت زمین انجام می گیرد و تضمین می كند كه دارایی مورد نظر واقعاً به فروشنده تعلق دارد و اینكه از هرگونه مشكلی (مانند وام، سلب حق بیمه و غیره) برخوردار نیست. وکیل همچنین مناسب بودن دارایی را بررسی می کند یعنی اینکه ملک در محلی نباشد که ممنوعیت یا محدودیت در آن اعمال می شود.

صدور شماره مالیاتی

یک عمل الزامی در دولت یونان است که هر طرف معامله (شخص حقیقی یا حقوقی) قبل از دستیابی به املاک و مستغلات، شماره مالیات منحصر به فرد خود را داشته باشد.

بررسی فنی از اموال

این یک مرحله اجباری نیست، اما توصیه می شود که حتما انجام گیرد زیرا ممکن است برنامه ریزی یا مسائل ساختاری رخ دهد که باعث فروش نامناسب یا سرمایه گذاری ضعیف شود.

• پرداخت عوارض تمبر (مالیات نقل و انتقال). در حال حاضر در 3٪ از ارزش معاملات تاثیر دارد.
• تکمیل قرارداد خرید قبل از ثبت در دفتر اسناد رسمی: که اولین قدم برای مالکیت ملک تکمیل قرارداد مورد نیاز است.
• ثبت عمل در اداره ثبت اراضی محلی صورت می گیرد و امضای این قرارداد در دفتر اسناد رسمی به منظور اثبات مطلق مالکیت ملک می باشد.
• ثبت املاک بصورت آنلاین در سازمان امور مالیاتی.

مالیات در یونان

مالکیت املاک و مستغلات در یونان مشمول مالیات سالانه (ENFIA) است که براساس ارزش هر ملک و در رابطه با ارزش کل دارایی که ممکن است در سبد آنها داشته باشد محاسبه می شود. در حال حاضر مالیات سالانه در 5 قسط قابل پرداخت است و در کلیه دارایی های املاک و مستغلات، از جمله موارد مربوط به حقوق مربوط به املاک (همانطور که در بالا ذکر شد) قابل اجرا است. این نوع مالیات هم برای اشخاص حقیقی و هم برای اشخاص حقوقی بدون در نظر گرفتن اینکه در محل خریداری شده سکونت دارند یا خیر ارزیابی می شود.

درآمد مبتنی بر دارایی (اجاره کوتاه مدت یا بلند مدت و غیره) مشمول مالیات می شود. اشخاص حقیقی که از درآمد اجاره بهره مند می شوند با نرخ های مختلف مالیات می گیرند (آستانه مالیات بسته به میزان درآمد تولید شده در محل موجود بستگی دارد). اشخاص حقوقی که دارایی های املاک و مستغلات را دارند متفاوت است زیرا درآمد اجاره به عنوان درآمد در نظر گرفته می شود و مشمول 29٪ مالیات شرکت ها هستند.

پارامترهای قابل توجه قبل از مالکیت ملک

مانند هر کشور ، محدودیت های خاصی برای سرمایه گذاران که در یونان املاک خریداری می کنند اعمال می شود:

• مالکیتها در مناطق جنگلی: قوانین وضع شده در باره استفاده زمین در مناطق جنگلی در یونان نمی تواند تغییر کند.
• مالکیتهای املاک و مستغلات در مناطق نزدیک به مرز: پیش نیاز های خاصی برای خرید در مناطق نزدیک به مرز وجود دارد. در این مناطق، سرمایه گذاران خارجی می توانند با دریافت مجوز ویژه با تأیید وزیران مشترک، املاک و مستغلات را به دست آورند. محدودیت های سختگیرانه اعمال می شود و سرمایه گذاران باید قبل از خرید، تحقیقات کاملی در مورد این گونه مسائل انجام دهند.
• مالکیت های خارج از منطقه شهری: مناطق خارج شهری یا مسکونی اغلب دارای محدودیت با توجه به ظرفیت های توسعه آنها دارا می باشد.
• تملک در خط ساحلی: توسعه املاک و مستغلات که در نزدیکی ساحل قرار دارند ممکن است تحت شرایط بسیار مشخصی که توسط دولت تعیین شده ممنوع یا مجاز باشد.
• تملک در مناطقی که آثار باستانی در آن قرار دارند: ممکن است توسعه در مناطقی که بناهای تاریخی در آن واقع شده اند، تحت شرایط بسیار خاص مجاز باشد. در بیشتر موارد، مجوز ویژه توسط مدیر صالح وزارت فرهنگ لازم است.
• تملک در مناطقی که از زیبایی طبیعی برجسته (Natura) یا تحت نظر ویژه حفاظت محیط زیست قرار دارد که هر دو این موارد برای کسب و توسعه املاک و ممکن است به دلیل محدودیت هایی که ممکن است اعمال شود توسط وزارت محیط زیست مسدود شود.

در کجای یونان خانه بخریم؟

به خاطر داشته باشید که خانه های کنار دریا از خانه های روستای بالاتر گران هستند. بنابراین املاک در گاواتا توسعه نیافته در لیسووس بیش از یک خانه در آنتیسا یا واتوسا هزینه در برخواهد داشت زیرا اگرچه آنها برای انجام هر کار دیگری راحت و نزدیک هستند، اما هنوز بیست دقیقه با ساحل فاصله دارند. در قدیم قبل از جهانگردی، املاک ساحل بی فایده تلقی می شد و فرزندانی که کمتر مورد لطف قرار می گرفتند صاحب زمین های ساحلی می شدند، در حالی که پسران خوب صاحب زمین و مزرعه می شدند. سپس این روال وارونه شد و مردم به جهانگردی روی آوردند و پسرانی که کمتر مورد توجه بودند و زمین های ساحلی را به ارث می بردند با این زمین های بنظر بی فایده ناگهان با فروش املاک به سرمایه های هنگفتی دست یافتند.

برخی از مناطق یونان به عنوان مناطق مرزی تعیین شده اند و خارجی ها برای خرید زمین در اینجا نیاز به کسب اجازه دارند، اگرچه برخی از مردم با یک شریک یونانی شریک می شوند و قانونی زمین را تصاحب می کنند.

کمک گرفتن از وکیل

قانون در یونان می گوید اگر ملکی که خریداری می کنید بیش از 12000 یورو در کشور و 30000 یورو در آتیکا هزینه در بر دارد ، به وکیل احتیاج دارید. زیرا که ممکن است این خانه توسط وزارت باستان شناسی Alpha Catagory مشخص شده است و شما نمی توانید کاری در این باب انجام دهید. پس یک وکیل بگیرید که در مورد عناوین تحقیق کرده و اطمینان حاصل کند که هیچ مشکلی وجود ندارد و در واقع می توانید ملک را خریداری کنید. این را بدانید که هزینه وکیل متفاوت است.

شما همچنین به یک مهندس عمران نیاز دارید تا مطمئن شوید که زمینی که قرار است صاحب آن شوید جزو زمین های منطقه بندی شده است.

پرداخت مالیات و هزینه

در یونان خریدار واریز مالیات بر دارایی را که بین 9 تا 11 درصد است پرداخت می کند. فروشنده هیچ مالیاتی نمی پردازد.. شما همچنین به یک شماره مالیات یونانی معروف به نیاز دارید. این یکی از شماره های تأمین کننده اجتماعی است و برای زندگی شماست. برای بدست آوردن این فرم باید فرم مالیات M1 و M7 را پر کنید. آسانترین راه برای انجام این کار ، صدور وکالت به شخصی است که می داند چگونه تمام این کارها را انجام دهد.

شما همچنین باید در طی یک سال اثبات کنید که وجوه مورد استفاده برای خرید خانه شما قانونی بوده است که اگر شما یک خارجی باشید می توانید با نشان دادن رسیدهای مربوط به انتقال این کار را انجام دهید. املاکی که بیش از 243.600 یورو برای یک فرد مجرد و یا 487.200 یورو برای یک زوج متاهل در نظر گرفته شده است باید مالیات مربوط به دارایی بزرگ به نام FMAP را تشکیل دهند.